[부알못 탈출] LTV란 무엇인가? 지역별 LTV정리

진짜 내집마련의 꿈을 이루려면 부동산 공부가 절실한 것 같습니다.

부알못에게는 대출만 받으려고 해도, 벌써부터 용어의 장벽이 너무 높습니다. 

주택담보대출(주택 매매시) 받으려고 할 경우 꼭 알아야할 용어가 있습니다. 

 

부동산관련 뉴스를 보면 꼭 등장하는 단어죠 

LTV와 DTI입니다. 

 

www.newstomato.com/ReadNews.aspx?no=983325

(7·10 대책)서민·실수요자 규제지역 LTV·DTI 10%p 우대

사실 이전까지는 나와는 먼 이야기로 생각해서 신경쓰지 않았는데,

곧 발등에 불이 떨어질 수도 있다고 생각하니 부랴부랴 알아보게 되었습니다.

 

먼저 LTV에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

#1. 집을 담보로 내가 받을 수 있는 대출금의 한도는 얼마일까? (LTV) 

LTV는 주택담보대출비율을 의미합니다. 

은행이 집을 담보로 대출해 줄때, 집의 가격(시세)를 고려하여 최대로 빌려줄 수 있는 비율을 의미합니다. 

 

구입예정인 집의 시가가 약 10억원 이라고 가정합니다. 

이를 담보로 하여 은행에서 돈을 빌려줄 수가 있는데, 

 

LTV비율이 50%라는 것은 10억원 × 50% = 5억원

5억원까지만 주택담보대출을 받을 수 있다는 것입니다. 

 

 

#2. 그렇다면 LTV비율은 어떻게 결정되는 것인가?  

 

LTV비율은 지역에 따라, 담보되는 주택의 시가에 따라 비율이 다릅니다. 

구  분	9억원 이하	9억원 초과
투기지역 & 투기과열지구	40%	20%
조정대상지역	50%	30%
비규제지역	70%

심지어 투기지역, 투기과열지구의 경우 초고가 아파트(시가 15억원 초과)를 담보로 한 주택구입용 주택담보대출은 금지입니다. 

 

만약 시가 5억원 상당의 주택을 담보로 대출을 하고자 한다면?

 

비규제지역의 경우(LTV:70%) : 5억 × 70% = 3.5억

조정대상지역의 경우(LTV:70%) : 5억 × 50% = 2.5억  

투기지역&투기과열지구 의 경우(LTV:70%) : 5억 × 40% = 2억 

 

까지만 주택담보대출이 가능하다는 이야기입니다.

바꿔말하면 5억원짜리 집을 사기위해 투기지역에 사는 사람의 경우 물론 5억원짜리 집이 요새 있지도 않지만

무조건 3억원은 본인이 가지고 있어야 한다는 것이지요. (대출 금지!) 

 

 

#3. 지역별 LTV는 어떻게 되나?

 

지역별 LTV 기준은 아래와 같습니다.

 

아래는 정부에서 발표한 20년도 6월 기준으로 조정대상지역과 투기과열지구 지정현황표입니다. 

수도권은 대부분이 투기과열지구로 되어버렸습니다!

지금 수도권 조그만 아파트도 매매가가 천정부지인데... 참... 현금부자들만이 집을 구매할 수 있도록 규제를 만들었네요

 

 

#4. LTV적용한 대출금보다 실제 대출액이 훨씬 작은데 왜 그럴까?

 

세입자에게 보증금을 돌려줄 수 있도록 만약을 위해 임대보증금을 제외하고 대출금을 산정하게 되는데요 

 

LTV의 정확한 계산식은 아래와 같습니다.

 

• 담보인정비율(LTV) = (대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금 등) / 담보가치

• 선순위채권 = 본 대출 이전에 동일한 담보로 받은 대출 잔액 등

• 임차보증금 등 = 전월세보증금, 소액보증금 최우선변제금액 등

시가가 5억원인 주택 + LTV가 50%인 경우에 전세 2억원의 세입자가 있는 경우를 가정해볼까요?

(5억원 × 50%) -2억원 = 0.5억원

 

0.5억원 까지만 대출이 가능합니다.. 정말 답이 없는 규제이죠?

 

그러나 0.5억원이 대출이 가능하다고 해서, 0.5억 전액이 대출이 가능한 것은 아닙니다. 

은행에서 정한 기준을 통과해야 합니다. 

 

그것이 바로 DTI입니다. 

곧 DTI에 대해서도 알아보도록 하겠습니다 ㄱㄱ