연말정산 10화. 전세자금대출 소득공제 받을 때 주의하기!

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연말정산 9화. 최대 96만원 소득공제 받으려면? 주택마련저축공제

주택청약저축에 이어서, 오늘은 '주택임차차입금원리금상환액공제'에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

요새 집값이 워낙비싼지라 집을 구매하기전에 '전세'로 살 집을 구할 수 밖에 없습니다.

전세값도 한두푼이 아닝기에, 대출을 받을 수 밖에 없는데요. 

 

전세를 구하기 위해 대출을 받는 경우 그 대출금액에 대한 이자와 원금상환액은 소득공제가 됩니다. 

전세자금대출에 대해 소득공제를 받기 위한 구체적내용을 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

 

1. 주택임차차입금원리금상환액공제란?

전세자금대출을 받아 상환하는 경우 소득공제를 받는 것을 의미합니다. 

 

2. 반전세를 구한 경우에도 주택임차차입금원리금상환액공제를 받을 수 있을까요?

 

반전세라 함은 보증금과 월세가 함께있는 경우를 말합니다. 

전세든 반전세이든 상관없이 '임차보증금'을 마련하기 위해 대출을 받는다면 '소득공제'를 받을 수 있습니다. 

 

3. 공제대상자는 누구인가? (★★★★★)

아무나 정부가 세금혜택을 주고싶어하지 않습니다. 따라서 여기에도 조건이 있는데요 

원칙은 '무주택'+ '세대주' +'근로소득자' 가 주택법에 따른 국민주택규모 주택(주거용 오피스텔 포함)을 임차하기 위하여 주택임차자금을 차입하고 상환하는 것입니다. (너무 비싼 집에 사는 것은 혜택 못준다 소리입니다) 

 

세대주 요건과 무주택 요건 모두 12월 31일 현재의 상황에 따라 판단합니다. 

 

그냥 지나치기 쉽지만 여기서 가장 유심히 봐야할 요건이 '세대주'요건 입니다. 

특히 맞벌이 부부라면 2)와 같은 경우를 조심하셔야 합니다.

 

1) 세대주가 사업소득자라면 세대주는 전세대출 관련소득공제를 받을 수 없습니다. 

2) 세대주가 근로소득자임에도 불구하고, 세대주가 아닌 배우자가 대출을 받았다면 대출받은 당사자가 세대주가 아니므로 공제대상자가 아닙니다. (★) 

<실제사례> 맞벌이 부부 / 둘 다 근로소득자 
남편 명의로 전세계약 및 전세자금대출 
대출 상환은 누가? 아내가 실제로 대출 상환(실제 현금의 흐름) 

소득공제 등을 따져보니, 남편보다는 아내가 공제를 받는 것이 낫겠다 싶어서 아내가 소득공제를 받으려 함

> 이미 남편이 모든 요건이 충족되어서, 아내가 공제받을 수 없음. 
> 계약을 아내명의로 다시 체결하면서, 은행에서 아내이름으로 대출을 받고 상환해야 아내가 공제가 가능

 

4. 공제한도 및 절세효과는? 

공제한도는 원리금 상환액의 40%로, 최대한도는 300만원입니다. 

즉 이자납부액외에도 원금상환으로 지출된 금액도 포함됩니다. 

(단, 월세액공제, 주택마련저축납입공제를 포함하여 3가지를 합산해 최대 300만원 한도로 공제됩니다) 

<예시> 

최대공제인 300만원을 받는 것을 가정해봅니다
(청약저축금액을 넣지 않는다고 가정/ 한계세율 24% 가정) 

1) 연간 원리금 상환액의 7,500,000원까지에 대해서만 공제가 가능합니다. 
2) 전세자금소득공제액 :  7,500,000×40% = 3,000,000원 
3) 3,000,000원(소득공제) × 24% = 720,000원 

약 72만원의 세금이 감소되는 효과가 발생합니다.. 아주 적죠

물론, 한계세율마다 감소되는 금액이 다르고, 300만원 소득공제를 받음으로 인하여 한계세율이 

변경되는 효과를 가져올 수도 있기 때문에 이를 잘 고려하여

아내가 소득공제를 받을지 남편이 받을지 생각해 볼 수도 있겠습니다.

(전세계약자 명의변경이 가능하다면, 물론 현실적으로 귀찮고 힘들것 같네요) 

 

※ 참고로 한계세율 및 소득공제 절세효과 계산하는 방법은 아래 포스팅 참고 ↓

namiandwooki.tistory.com/109

[연말정산] 6화. 소득공제와 세액공제 절세효과 계산하기

 

5. 주택임차차입금원리금상환액공제를 받으려면 어떤 증명서류가 필요한가?

다음과 같은 서류를 제출해야합니다.

 

○ 주택자금상환 등 증명서(홈택스의 소득공제증명서류 제출 가능)

○ 주민등록표등본

○ (거주자로부터 차입한 경우)

임대차계약증서 사본, 금전소비대차계약서 사본, 계좌 이체 영수증 및 무통장입금증 등 차입금에 대한 원리금을 상환하였음을 증명할 수 있는 서류

 

 

★ 주의사항 : 임대차계약을 연장 또는 갱신하면서 새로 차입하거나, 추가차입하는 경우 임대차계약연장일 또는 갱신일로부터 전후 3개월 이내에 차입해야합니다. 

임대차계약증서의 입주일과 주민등록표등본의 전입일 중 빠른 날부터 전후 3개월 이내에 차입한 자금만 소득공제 대상 대출금입니다. 

 

6. 마이너스통장(신용대출)로 전세자금을 조달한 경우 전세자금공제를 받을 수 있나요?

요즘, 워낙 전세가격이 비싸고, 한도가 나오지 않은 경우가 있어서 급한대로 마이너스통장으로 전세자금을 충당하는 경우도 많지만, 주의해야 합니다. 

마이너스통장(신용대출)의 경우 실제 전세자금으로 사용하였고, 집주인에게 송금하였다 할지라도

공제대상에서 제외됩니다. 

 

 

7. 회사에서 전세자금대출을 빌려주었는데 회사에 원리금상환한 것도 소득공제가 가능한가요?

법인회사 또는 각종 공제회에서 대출을 받은 금액은 공제대상에서 제외됩니다. 

 

 

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다음 포스팅은 마지막으로 남은 장기주택저당차입금이자상환액공제를 들어가기 전에 

 

주택마련저축공제와 주택임차차입금원리상환액공제를 어떻게 조합하는지에 따라 맞벌이 부부의 총부담세액이 달라질 수 있는지 확인해보도록 하겟습니다.